全国服务热线

4008-888-888

联系华逸

地址:杭州市莫干山路2168号
联系电话:4008-888-888
邮箱:3479728649@qq.com


当前位置:主页 > 华逸资讯 > 华逸公司新闻 >

华逸公司新闻

华逸娱乐:昆明要对出租房征税 月租3万以下暂免征增值税

作者:admin 时间:2019-02-11 08:36   

  “我有一栋大房子,有很多很多的房间,每间租出去,每个月的那几天,大喊一声‘收租啦’,于是钱包就鼓起来了。”这是让很多人羡慕的“包租婆”的生活。不久前,昆明市流动人口及出租房管理工作推进会传来消息:昆明将强化出租房屋准入监管,依法开展出租房屋税收征管工作。也就是说,昆明要对出租房征税了!为什么要征税,征税依据何在,税率如何,是不是会分不同档次进行征税,会给老百姓生活带来什么影响?带着种种疑问,记者对出租房征税的相关问题进行了采访。

  对出租房征税,昆明并不是首家。早在2004年,国税总局就规定,个人出租房屋需要缴纳包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税八项税种(简称“六税二费”)。

  依据是啥?

  昆明市地税局相关负责人介绍,八项税种中增值税是5月1日“营改增”后实施执行的,将原有营业税改为增值税,除此之外的都是已有税种。分别依据《中华人民共和国个人所得税法》《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国印花税暂行条例》《中华人民共和国土地使用税暂行条例》《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》《征收教育费附加的暂行规定》《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》《云南省地方教育附加征收管理办法》。

  税率多少?

  对于出租房征税,市民最为关注的问题之一是税率。相关负责人介绍,为促进民营经济发展,按照《中共云南省委、华逸娱乐省政府关于加快民营经济发展的决定》(云发〔2012〕12号)相关规定:个人出租非住宅房屋执行优惠综合征收率12%,个人出租住宅房屋执行优惠综合征收率5%。同时,如果月租金在30000元以下,暂免征增值税,增值税税率为非住宅5%,住宅1.5%。

  如何征收?

  据了解,个人出租经营性房屋收取租金涉及的“六税二费”都是已有税种,过去对此部分税收采取的方式是由各区(县)地税局直接征收。为进一步方便纳税人、堵塞税收征管漏洞,按昆明市政府下发的《关于加强经营性房屋租赁税收征收管理的实施意见》文件要求,将在主城区及三个开发区范围内,委托各街道办(乡镇政府)进行征收。

  为何要委托街道进行征收?记者了解到,这是利用各街道办事处和社区网点分布广的有利条件,方便纳税人就近缴纳税款,是昆明市“便民办税春风行动”的一个有力措施;其次,通过社会化综合治税的途径,能扩大税收宣传面,维护税法公平公正,堵塞税收征管漏洞。

  如何处罚?

  对于逾期不缴纳税款的纳税人,将采取什么措施?相关负责人介绍,按《中华人民共和国征收管理法》相关规定:税务机关通知申报拒不申报,少缴或不缴应纳税款的,是偷税,会由税务机关追缴其不缴或少缴税款、滞纳金,并处不缴少缴税款50%以上5倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  算账

  记者简单算了一笔账,如果一个市民出租一套位于白马小区的住宅,按照昆明目前的市场价,月租大约为2000元,租期一年,月租金在30000元以下,增值税暂免征收;那么,业主每月需要缴纳的税费为:

  2000×(5%-1.5%)=70元

  难在哪里

  监管体系不建立征税就无从说起

  出租房征税不是新鲜事,最近几年,深圳、成都、沈阳等地相继推出的房屋租赁新规中,一再强化涉税征收举措,但却困难重重。

  记者查阅各地出租房征税的情况后发现,“征收难”几乎是各地面临的共同难题。武汉市几乎每年都在强调房屋租赁税,但全市超过40万套出租房,每年主动备案的不足2.8万户,征收房租税几乎形同虚设;郑州市房产租赁市场管理处不久前公布数据显示,2012年至2014年,住宅租赁登记备案率在10%至15%,非住宅租赁登记备案率更低。

  尽管政策还未落地,但昆明的业内人士也表示了对出租房征税实施难的担忧。昆明新愿达房地产经济发展有限公司经理陈顺福表示:

  A.缺少有效监管体系

  首先,由于目前监控体系没有建立,相关部门不好进行监管。目前,还没有规定要求个人出租房屋需把交易合同给政府部门备案,并依靠备案完税。即使今后出台了这一规定,但房东、房客如果双方都不愿意去备案,监管部门根本不知道,征税也就无从说起。

  B.不好确定是否租赁

  第二,由于监控体系没有建立,租赁状态也就无法确定。通过中介进行租赁交易的或许还有据可查,但还有一些房东是通过网站发布租房信息的,这部分租房行为就很难监控。

  C.城中村更难以监管

  另外,很多房屋缺乏征税的有效依据,很多城中村房东和租客只是口头协定,并没有正式的合同,对于这部分交易的监控更是难上加难。一个不容忽视的事实是,昆明还有大量的城中村,租住着很多外来人口,这些出租房屋的基数大、房东多,工作难度不言而喻。

  五华区普吉街道一个城郊结合部的社区,本地居民只有5000人,却涌进了3万多外来人口,人口比例倒挂现象严重。对租客而言,它提供了一个通往现代城市的落脚之地,这里的居民和外来人口都将双方的关系定位在简单的租赁交易上。其社区书记告诉记者,自己之前从报纸上了解到昆明即将对出租房征税一事,不过他的第一反应就是“难”。

  他坦言,首先,房东不愿提供真实有效的租房信息,比如,有多少房屋在出租,每月租金是多少。另外,尽管地税部门委托社区进行征税,但社区工作“上面千头针,下面一根线”,承担目前的工作已是十分繁重,如果再承担征税工作,恐怕是有心无力,效果也不尽如人意。这位书记回忆前些年参与自行车征税的事情,效果也不乐观:“一年交4元,一个月不足0.35元的小税,没有哪个税比自行车使用税税额更小了,即使片区民警上街堵卡,然而‘逃税者’也大有人在。”

  “如果法律不能得到很好的实施,则是对法律最大的亵渎。”业内人士建议,要落实好最为关键的是征税政策是否与强制备案相配套执行。所以,首先要建立和完善相关配套措施,建立健全以房屋租赁合同(协议)为主要内容的房屋租赁业税务登记管理制度。其次,制定科学严密的实施方案,税务、公安、房屋管理部门、街道、社区要多部门联动起来,定期或不定期组织专项检查和整治活动,对存在违法、违规行为的单位和个人,督促其办理相关手续,对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”,加大纳税人偷逃税款的货币成本,从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。

  影响分析

  房东是否会借机涨租?

  或小幅上涨 但主要看市场

  租房征税的消息传来,在昆明租房的市民不淡定了。不少租房者担心房东又有了涨租金的借口,在媒体工作的朱先生在白马租了一套房子,他就表示,虽说税收是针对房东的,但房东肯定不会自己承担这笔费用,最后还是要转嫁到租房者身上。

  朱先生的担心并不无道理,强化征收房租税,会给普通老百姓产生哪些影响?一个重要的担忧就是租金会不会因此而上涨。

  不过,多年从事房屋中介业务的陈顺福表示,不排除租金可能会小幅上涨,但主要还是看供求关系。如果是买方市场,那么影响不会大,业主转嫁的可能性不大,但反之影响则就比较大,业主很可能把这笔费用转嫁给租房者,导致承租人租房实际成本有所上升。

  采访中,记者遇到了正在一家中介公司挂牌出租房屋的李先生,他表示听说了租房征税的事情,但自己不会主动纳税,多一事不如少一事,再说这几年经济环境不好,房子都租不上价,如果再加税,怕是更难租了。采访中记者发现,像李先生这样的房东并不在少数。很多人纳税意识淡薄,存在“能省就省”“多一事不如少一事”的心态。

  对此,云南凌云律师事务所律师孙文杰建议,相关部门要加大税法宣传力度,增强公民自觉纳税意识,提高广大公民自觉纳税的意识和相互监督意识。地税局可以通过报纸、电视、广播等媒体向广大群众宣传与房屋租赁相关的法规和政策,增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识,让纳税人交纳明白税。同时花大力气鼓励培养广大群众相互监督的意识,确保此项税收征管工作的顺利进行。

  (首席记者 李思娴)(昆明日报)

  短评:创新思路破解“征”不容易

  一孔

  服务流动人口和出租房监管,是一个问题的两个方面,并非毫不相干,而是有紧密的联系。

  自觉遵守管理制度(包括依法纳税等),营造一个和谐有序的出租市场,全面服务于社会治安综合治理工作,是房东应尽的义务;对于流动人口而言,因为政府部门有效的管理,做到“以房管人”,为自己提供治安、就业、教育、环境等方面的服务。这是社会管理的有效途径和方法,体现的是政府为民服务的宗旨。

  近年来,随着经济社会快速发展,工业化、城乡一体化进程推进,流动人口大量涌入,为城市建设和发展注入活力,起到了积极作用,同时也带来了治安、就业、计生、教育、环境等一系列社会管理问题,给社会管理提出了新的挑战。针对目前社会管理和服务方面存在的问题,中央对加强社会管理和服务做出了一系列重大部署,其中就包括加强和完善流动人口的管理和服务。所以,如何管理、服务好流动人口,完善和加强基层社会管理和服务体系、公共安全体系,推动社会组织健康有序发展,是个老课题,又是一张必答的“新试卷”,这要求社会管理者找准工作切入点和抓手,积极探索新途径、新方法。

  出租房征税在外省不少地方已经实行,只是效果不是很理想。昆明的政策尚未落地,各方反映也是困难重重,“征”不容易。

  要破解“征”不容易,首先要做好制度设计,针对外省执行当中遇到的各种问题,做好应对之策,有的放矢,精准出招,一一破解;其次,制定科学严密的实施方案,利于操作;最后,建立和完善配套措施、监管制度,织密监管网络,疏而不漏。

  社会管理是一项复杂的系统工程,牵涉方方面面,千头万绪,说到底是对人的管理和服务,其核心以人为本,把社会管理寓于社会服务之中。就拿出租房征税来说,相关部门要创新思路,积极探索行之有效的方式方法,“征”就容易了。